Αγοράζοντας ακίνητα: 7 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για την προκαταρκτική σύμβαση

Προπαρασκευαστικό στάδιο πριν από την υπογραφή της πράξης, το προσύμφωνο υπερβαίνει κατά πολύ την απλή συμφωνία καταρχήν μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή ενός ακινήτου. Επομένως, αυτή η βασική φάση της συναλλαγής δεν πρέπει να παραβλεφθεί και είναι σημαντικό και για τα δύο μέρη να γνωρίζουν όχι μόνο τα κύρια χαρακτηριστικά αλλά και τις συνέπειες. Η διεθνής εταιρεία Swixim και ο κ. Bruno DI MAGGIO, βοηθός συμβολαιογράφος, θα σας δώσουν εξηγήσεις και συστάσεις. ⋙ Μια τοποθεσία για να μάθετε τις τιμές των ακινήτων

1. Ποια είναι η προκαταρκτική σύμβαση;

Ως μέρος μιας συναλλαγής ακίνητης περιουσίας, η υπογραφή ενός προσύμφωνο δεν είναι νομικά δεσμευτική. Τα δύο μέρη μπορούν πολύ καλά να συναντηθούν και να συνάψουν μαζί χωρίς να περάσουν αυτό το βήμα. Στην πράξη, η χρήση του το προσύμφωνο είναι σχεδόν συστηματική επειδή επιτρέπει καθορίστε τα περιγράμματα της λειτουργίας και του προστατεύουν τόσο τον πωλητή όσο και τον αγοραστή. Απαραίτητη προπαρασκευαστική φάση και πριν από την υπογραφή της τελικής πράξης πώλησης, η προκαταρκτική σύμβαση επισημοποιεί τη συμφωνία των δύο μερών, τους δεσμεύει και εξασφαλίζει την ασφάλειά τους. Αποφεύγει όλα τα πιθανά νομικά προβλήματα που σχετίζονται με τη συναλλαγή.

2. Πρέπει να υπογραφεί η προκαταρκτική σύμβαση ενώπιον συμβολαιογράφου;

Η προκαταρκτική σύμβαση μπορεί να λάβει διάφορες μορφές. Μπορεί να είναι κάτω ιδιωτική υπογραφή (δηλαδή υπογράφονται μόνο από τα μέρη της πράξης) ή αυθεντικός (δηλαδή λαμβάνεται ενώπιον συμβολαιογράφου, ο οποίος τον υπογράφει επίσης). Όταν και τα δύο μέρη επιλέγουν να υπογράψουν ένα συμφωνία πώλησης, δεν υπάρχει πράγματι καμία υποχρέωση να γίνει πριν από συμβολαιογράφο, εκτός από μια συγκεκριμένη περίπτωση: εάν ο πωλητής και ο αγοραστής παρέχουν διάρκεια ισχύος του συμβιβασμού άνω των 18 μηνών.
Όταν ο συμβιβασμός καταρτίζεται και υπογράφεται από συμβολαιογράφο, μπορεί να υπάρχουν δύο, εκείνες του πωλητή και του αγοραστή. Ωστόσο, αυτή η φόρμα περιλαμβάνει ένα κόστος, το οποίο βαρύνει τον αγοραστή, περίπου € 400, το οποίο περιλαμβάνει τέλος εγγραφής ύψους € 125 λόγω της κατάστασης και της αμοιβής του συμβολαιογράφου για την προετοιμασία της προκαταρκτικής σύμβασης. .
Σε αντίθεση με το υπόσχονται να πουλήσουν, ο συμβιβασμός δεν χρειάζεται να καταχωρηθεί στις φορολογικές αρχές. Εντούτοις, είναι δυνατόν να το πράξουν, ιδίως όταν τα δύο μέρη επιθυμούν να καταστήσουν την πράξη εκτελεστή έναντι τρίτων και να της δώσουν ορισμένη ημερομηνία.
όλα κτηματομεσίτης κάτοχος επαγγελματικής κάρτας εξουσιοδοτείται να συντάξει και να υπογράψει νομικές πράξεις υπό ιδιωτική υπογραφή. Ποια δεν είναι η περίπτωση Εμπορικοί παράγοντες με εντολή ενός κτηματομεσίτη.


3. Κατανόηση ή υπόσχεση πώλησης: ποιες διαφορές για την προκαταρκτική σύμβαση;

Η προκαταρκτική σύμβαση μπορεί να είναι διαφόρων τύπων: συμφωνία πώλησης (synallagmatic υπόσχεση), μονομερή υπόσχεση πώλησης και μονομερή υπόσχεση αγοράς. Για πολλούς λόγους, η πρακτική εγκατέλειψε σταδιακά την προκαταρκτική σύμβαση με ιδιωτική σφραγίδα υπέρ της αυθεντικής προκαταρκτικής σύμβασης. Με την αποϋλοποίηση των συμβολαιογραφικών πράξεων (ηλεκτρονική υπογραφή) και την εξέλιξη του νόμου, οι συμβολαιογράφοι προτείνουν τώρα την καθιέρωση υποσχέσεων πώλησης.
Συμβιβασμός της πώλησης : Προηγουμένως, ήταν σύνηθες να υπογράφετε ένα συμφωνία πώλησης. Τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής υπέβαλαν οριστική δέσμευση για τη σύναψη της σύμβασης πώληση ακινήτων, στην τιμή στην οποία είχαν συμφωνήσει. Ως εκ τούτου, εκτός από ανάκληση εντός της νόμιμης προθεσμίας, εάν ένα από τα δύο μέρη παραιτηθεί από την υπογραφή της τελικής πράξης, το άλλο μέρος μπορεί να το υποχρεώσει με νόμιμα μέσα και / ή να απαιτήσει την καταβολή αποζημίωσης.
Μονομερής υπόσχεση πώλησης : Ο ιδιοκτήτης συμφωνεί για ορισμένο χρονικό διάστημα να πουλήσει το ακίνητό του σε αγοραστή σε καθορισμένη τιμή. Αυτός ο δικαιούχος, εν τω μεταξύ, το αποδέχεται προσφορά πώλησης χωρίς να δεσμευτεί να αγοράσει. Ο πωλητής του δίνει έτσι μια αποκλειστική "επιλογή" για περιορισμένο χρονικό διάστημα (συνήθως 2 έως 3 μήνες).Το έντυπο αυτό έχει προφανώς το πλεονέκτημα ότι είναι λιγότερο περιοριστικό για τον αγοραστή, αλλά επιβάλλει τις ίδιες υποχρεώσεις του και προστατεύει τον πωλητή, ο οποίος μπορεί στο τέλος της περιόδου να επιστρέψει αμέσως το ακίνητό του (σε αντίθεση με τον συμβιβασμό ).
Μονομερής υπόσχεση αγοράς : Στην περίπτωση αυτή, μόνο ο αγοραστής συμφωνεί να αγοράσει. Αυτό το έντυπο χρησιμοποιείται σε ορισμένες περιπτώσεις όπου η ιδιότητα του πωλητή εμποδίζει την τακτοποίηση μιας πράξης (κηδεμονία, επιμέλεια ...) μέχρις ότου δοθεί η συγκατάθεση του δικαστή κηδεμονίας σχετικά με τους όρους πώλησης.

4. Ποιες ρήτρες πρέπει να συμπεριληφθούν στην προκαταρκτική σύμβαση;

Οι ρήτρες καθιστούν δυνατή την πρόβλεψη του ακυρότητα της προκαταρκτικής σύμβασης αν ένα από αυτά δεν συμβεί, και προστατεύουν το συμβαλλόμενα που τους έθεσε ως κατάσταση πώλησης.
Υποχρεωτική προϋπόθεση για τη λήψη δανείου : Να εισαχθεί μόλις ο αγοραστής χρησιμοποιεί α στεγαστικό δάνειο για να χρηματοδοτήσει την αγορά του ακινήτου, το προηγούμενο προϋπόθεση επιτρέπει στον αγοραστή να αποσυρθεί από την επιχείρηση σε περίπτωση άρνησης χρηματοδότησης. Θα πρέπει να δικαιολογήσει τη συμμόρφωση με αυτή την προϋπόθεση με τους όρους της αίτησής του (ποσό, ποσοστό και διάρκεια του δανείου) και τις προθεσμίες που του επιβλήθηκαν, αλλά και δύο αρνήσεις δύο διαφορετικών οργανώσεων.
Προκαταρκτική προϋπόθεση της πώλησης ενός αγαθού από τον αγοραστή : Ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να πουλήσει ακίνητα που ανήκουν σε αυτόν για τη χρηματοδότηση της επιχείρησης. Εάν έχει ήδη υπογραφεί μια προκαταρκτική σύμβαση για την πώληση της περιουσίας του, τότε μπορεί να ζητήσει να το φορέσει σε ανασταλτική κατάσταση της αγοράς του. Έτσι, εάν η πώληση της περιουσίας του δεν γίνει, θα ανακτήσει την ελευθερία του και δεν θα αναγκαστεί να ολοκληρώσει την απόκτηση.
Άλλες διάφορες συνθήκες : Άλλες ανασταλτικές ρήτρες εισάγονται συνήθως σε μια προκαταρκτική σύμβαση: αυτές που αφορούν το δικαίωμα προτίμησης του δήμου, την απουσία στελεχών ή την απουσία εγγραφής υποθήκης ειδικότερα. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, ο αγοραστής ενδέχεται να επιθυμεί να συμπεριλάβει άλλες προηγούμενες προϋποθέσεις, όπως την έκδοση οικοδομικής άδειας. Τέλος, όσον αφορά τις προθεσμίες, πρέπει να σημειωθεί ότι η υπογραφή προκαταρκτικής σύμβασης πώλησης και η υπογραφή της αυθεντικής πράξης στον συμβολαιογράφο διαρκεί συνήθως 2,5 έως 4 μήνες. Η περίοδος αυτή καθιστά δυνατή την επαλήθευση της συμπλήρωσης όλων των ρητρών αναστολής και, ειδικότερα, την επικύρωση της απόκτησης δανείου από τον αγοραστή.

5. Προκαταρκτική σύμβαση: πληρωμές που πρέπει να καταβληθούν από τον αγοραστή

Η υπογραφή της προκαταρκτικής σύμβασης συνοδεύεται από πληρωμή από τον αγοραστή ενός χρηματικού ποσού. Συμβατικά καθορίζεται μεταξύ των μερών μεταξύ 5% και 10% της τιμής πώλησης, το ποσό αυτό καταβάλλεται από μεταφορά σε συμβολαιογράφο ο οποίος λαμβάνει την πράξη. Θα αφαιρεθεί από την τιμή κατά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης. Αν και συνιστάται ιδιαίτερα, πρέπει να σημειωθεί ότι δεν είναι υποχρεωτική. Εάν, θεωρητικά, μόνο η πληρωμή μπορεί να γίνει απευθείας στον πωλητή, η πρακτική αυτή αποθαρρύνεται έντονα λόγω των προφανών κινδύνων που συνεπάγεται. Ως μέρος ενός συμφωνία πώλησης, αυτή είναι μια κατάθεση ασφαλείας. Στην περίπτωση μιας υπόσχεσης, είναι α επίδομα κεφαλαίου. Η πληρωμή αυτή επιτρέπει τόσο την επιβεβαίωση της πρόθεσης αγοράς, όσο και την παροχή πρόσθετης εγγύησης στον πωλητή ως προς την πιστοληπτική ικανότητα του αγοραστή. Υπενθυμίζουμε ότι η προκαταβολή αυτή θα πρέπει να επιστραφεί στον αγοραστή σε περίπτωση που η τελευταία επιστραφεί εντός νόμιμους όρους, ή εάν δεν πληρούται μία από τις προηγούμενες προϋποθέσεις. Αντίθετα, αν το περίοδο αναμονής αλλά ο αγοραστής παραιτείται από την αγορά, τότε το ποσό αυτό θα τηρηθεί από τον πωλητή ως οικονομική αποζημίωση. Ο αγοραστής θα καταβάλει επίσης μια πρόβλεψη για τα έξοδα, μεταξύ 350 και 550 €, τα οποία προηγούνται των εξόδων της πράξης.


6. Προκαταρκτική σύμβαση: πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για το δικαίωμα υπαναχώρησης

ο δικαίωμα υπαναχώρησης είναι μια προστασία που ωφελεί τον αγοραστή ακινήτων. Δημιουργήθηκε από το νόμο για την "Αλληλεγγύη και την ανανέωση του αστικού χώρου". Από την έναρξη ισχύος του νόμου Macron, η περίοδος SRU είναι 10 ημέρες (σε σύγκριση με 7 ημέρες προηγουμένως). Η περίοδος αυτή αρχίζει από την επομένη της κοινοποίησης στον αγοραστή. όταν την αυθεντική πράξη δεν προηγείται α συμφωνία πώλησης, ο αγοραστής μπορεί να υπογράψει την πράξη της πώλησης μετά τη λήξη της περιόδου απόσπασης 10 ημερών.Πρέπει να σημειωθεί ότι, με σπάνιες εξαιρέσεις, ο αγοραστής γης δεν θα επωφεληθεί από αυτή την περίοδο υπαναχώρησης, ούτε καν από έναν επαγγελματία αγοραστή (ειδικότερα την SCI). Κατά τη διάρκεια αυτής της προθεσμίας υπαναχώρησης, ο αγοραστής μπορεί, με απλή αποστολή συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής, αντιστρέψτε τη δέσμευσή του, χωρίς συνέπειες. Όποια και αν είναι η αιτία της άρσης της, τα ποσά που καταβάλλονται (η προκαταβολή) πρέπει να επιστραφούν σε αυτήν. Στην πράξη και πάντα με αυτόν τον στόχο της αποϋλοποίησης, η κοινοποίηση τείνει όλο και περισσότερο να γίνεται με ηλεκτρονικό τρόπο. Έτσι, η συστημένη επιστολή παραδίδεται μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από εξουσιοδοτημένη και πιστοποιημένη εταιρεία (όπως AR24). Ως εκ τούτου, η προθεσμία λήγει από την ημέρα που έλαβε το παρόν μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

7. Τα έγγραφα πριν από την κατάρτιση προκαταρκτικής σύμβασης

Ορισμένα έγγραφα πρέπει να επισυνάπτονται το προσύμφωνο για την προστασία των μερών και την τήρηση των νομικών διατάξεων περί εγκυρότητας. Προκειμένου να παρέχει τις πληρέστερες πληροφορίες στον αγοραστή του και να απαλλάσσεται από την εγγύηση των λανθάνων ελαττωμάτων, ο πωλητής έχει ιδίως την υποχρέωση να έχει αρχείο που παράγεται από επαγγελματία διαγνώσεις για το ακίνητο προς πώληση, το οποίο θα περιλαμβάνει ειδικότερα: διάγνωση της ενεργειακής απόδοσης (DPE) διάγνωση εγκατάστασης αερίου άνω των 15 ετών, διάγνωση ηλεκτρικής εγκατάστασης άνω των 15 ετών, αμίαντος, μόλυβδος, τερμίτες, κατάσταση κινδύνων και ρύπανση του εδάφους (ανάλογα με το έτος κατασκευής του ακινήτου). Προσέξτε όμως με την εγκυρότητά τους, αυτές οι διαγνώσεις είναι χρονολογημένες και πρέπει να ισχύουν την ημέρα της υπογραφής.
Επιπλέον, δεδομένου ότι το ALUR νόμου (Μάρτιος 2014), εάν η πώληση αφορά α συνιδιοκτησίας, πρέπει να αποσταλούν και άλλα έγγραφα στον αγοραστή, ιδίως αυτά:

  • Όσον αφορά την οργάνωση της συνιδιοκτησίας (ιδίως κανονισμοί περί συνιδιοκτησίας, πρακτικά των γενικών συνελεύσεων των τριών τελευταίων ετών)
  • Σχετικά με την οικονομική κατάσταση της συγκυριαρχίας (ζητήστε από τον διαχειριστή)
  • Σχετικά με την κατάσταση του κτιρίου (βιβλίο συντήρησης, διαγνωστικά ...).

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι εάν ο αγοραστής δεν έχει, κατά την ημερομηνία υπογραφής της προκαταρκτικής σύμβασης, όλες αυτές τις πληροφορίες, τότε το σημείο εκκίνησης της προθεσμίας υπαναχώρησης αναβάλλεται για την επόμενη ημέρα από την ημέρα κατά την οποία τα στοιχεία που λείπουν θα του έχουν κοινοποιηθεί. Θα πρέπει επίσης να υπενθυμίσουμε, από την πλευρά του πωλητή, ότι τα αποτελέσματα αυτών των διαγνώσεων δεν επιβάλλουν καμία υποχρέωση να εκτελούν εργασία πριν από την υπογραφή της πράξης.


Εμπειρογνωμοσύνη

Το διεθνές δίκτυο της Swixim επίσης συμβουλεύει κάθε αγοραστή ακινήτων να ζητήσει από τον κτηματομεσίτη ή τον μεσίτη να τους παράσχει τα μέρη τους για ανάγνωση πριν από τη συμβιβαστική σύσκεψη. Ο μελλοντικός αγοραστής θα έχει στη συνέχεια το χρόνο να τα μελετήσει ή ακόμα και να ζητήσει τις απαραίτητες ερωτήσεις.

Επίσης, διαβάστε:

⋙ Ακίνητα: 4 ερωτήσεις για να ρωτηθείτε πριν αγοράσετε
Credit Κτηματική πίστη: πώς να διαπραγματευτεί καλά;
⋙ Υποθήκη: πώς να αλλάξετε εύκολα την ασφάλιση

Learning iOS: Create your own app with Objective-C! by Tianyu Liu (Μαρτιου 2021)


Μοιραστείτε Με Τους Φίλους Σας:

Sexo: ποτέ δεν με ρώτησε αυτό ...

Λιγότερο ζάχαρη ή λιγότερο λίπος για να χάσετε βάρος;